Ce trebuie să verifici înainte să cumperi un apartament nou

Înainte să cumperi un apartament nou, verifică situația juridică (intabulare sau carte funciară deschisă), autorizația de construire și recepția lucrărilor, reputația dezvoltatorului, ce este inclus în preț (TVA, finisaje, loc de parcare), suprafața utilă reală din actul de proprietate și clauzele antecontractului.

O achiziție bine pregătită începe cu documentele, nu cu finisajele. Iată ce merită verificat, în ordine:

• Situația juridică — apartamentul este intabulat sau are cel puțin carte funciară deschisă pentru unitatea individuală? Cere extrasul de carte funciară.
• Autorizația de construire și recepția — construcția are autorizație validă, iar pentru blocurile finalizate, proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor.
• Dezvoltatorul — istoric de proiecte livrate, firma din spate, eventuale litigii. Un dezvoltator cu proiecte finalizate inspiră mai multă încredere.
• Ce este inclus în preț — TVA inclus sau nu, nivelul finisajelor, dacă locul de parcare și boxa sunt separate.
• Suprafața — verifică suprafața utilă din documentație, nu doar din materialele de prezentare.
• Antecontractul — termene de predare, penalități, condiții de plată, clauze de TVA.

Ce înseamnă apartament intabulat

Un apartament intabulat este înscris în Cartea Funciară ca unitate individuală, cu număr cadastral propriu și proprietar înregistrat oficial. Intabularea confirmă dreptul de proprietate, este obligatorie pentru a putea obține un credit ipotecar și pentru a vinde ulterior apartamentul fără probleme.

Cartea Funciară este registrul public în care se înscriu drepturile asupra imobilelor. Când un apartament este intabulat, înseamnă că:

• Are număr cadastral individual și carte funciară proprie, separată de a blocului.
• Proprietarul este înscris oficial — titlul de proprietate este clar și opozabil terților.
• Poate fi ipotecat — băncile finanțează doar imobile intabulate.
• Poate fi vândut sau moștenit simplu, fără ambiguități juridice.

La apartamentele noi, intabularea se face după recepția construcției. Până atunci, dezvoltatorii serioși deschid carte funciară pentru unitățile viitoare (preîntabulare), astfel încât promisiunile de vânzare să poată fi notate în Cartea Funciară — un plus de siguranță pentru cumpărător.

Ce este antecontractul

Antecontractul (promisiunea de vânzare-cumpărare) este actul prin care vânzătorul și cumpărătorul se obligă să încheie în viitor contractul final de vânzare-cumpărare, la un preț și în condiții stabilite. Se semnează de regulă la plata avansului și fixează termenele, prețul și obligațiile ambelor părți.

Antecontractul nu transferă proprietatea — o pregătește. Rolul lui este să blocheze tranzacția în condiții agreate până la semnarea actului final. Ce trebuie să conțină:

• Prețul și moneda, cu mențiunea clară dacă TVA este inclus.
• Termenul de predare și termenul pentru semnarea contractului final.
• Graficul de plăți — avans și tranșe.
• Penalități pentru întârziere, atât pentru dezvoltator, cât și pentru cumpărător.
• Condiții de reziliere și ce se întâmplă cu avansul în caz de neîndeplinire.

Pentru protecție suplimentară, antecontractul poate fi autentificat la notar și notat în Cartea Funciară (atunci când unitatea are CF deschisă), ceea ce îl face opozabil terților.

Ce taxe plătești la notar

La notar plătești onorariul notarial (calculat de regulă procentual din valoarea apartamentului), tariful de înscriere în Cartea Funciară (taxa ANCPI/OCPI) și eventuale costuri pentru documente și copii legalizate. La apartamentele noi, impozitul pe transferul proprietății nu se aplică la prima vânzare de la dezvoltator în același mod ca la cele vechi. Valorile exacte se confirmă la notarul ales.

Costurile notariale la achiziția unui apartament includ, în general:

• Onorariul notarial — stabilit pe baza unui barem, de regulă un procent din valoarea tranzacției.
• Taxa de intabulare (înscriere în Cartea Funciară) — tarif ANCPI/OCPI.
• Onorariu pentru ipotecă, dacă cumperi prin credit (înscrierea ipotecii în CF).
• Documente și legalizări — copii, extrase de carte funciară.

Cine plătește ce (vânzător vs. cumpărător) se stabilește prin contract; uzual, cumpărătorul suportă onorariul notarial și taxele de intabulare. La creditul ipotecar apar costuri suplimentare legate de înscrierea ipotecii.

Cum cumperi prin credit ipotecar

Pentru a cumpăra prin credit ipotecar, parcurgi: analiza eligibilității și pre-aprobarea la bancă, alegerea apartamentului (care trebuie să fie intabulat), evaluarea imobilului de către un evaluator autorizat, aprobarea finală a creditului, apoi semnarea contractului de vânzare-cumpărare și a contractului de ipotecă la notar, în aceeași zi. Apartamentul devine garanția creditului.

Pașii, în ordine:

1. Pre-aprobare — banca analizează veniturile, gradul de îndatorare și istoricul de credit și îți spune ce sumă poți împrumuta.
2. Avansul — pregătești avansul cerut (un procent din preț, restul fiind acoperit de credit).
3. Alegerea apartamentului — trebuie să fie intabulat, ca să poată fi ipotecat.
4. Evaluarea — un evaluator autorizat stabilește valoarea de piață a apartamentului.
5. Aprobarea finală și emiterea ofertei de credit.
6. Semnarea la notar — contractul de vânzare-cumpărare și ipoteca, urmate de intabularea dreptului de proprietate și a ipotecii.

Există credite cu dobândă fixă, variabilă sau mixtă, precum și programe guvernamentale dedicate. Condițiile (avans, dobândă, grad de îndatorare) variază de la bancă la bancă și în timp.

Ce înseamnă TVA inclus

„TVA inclus" înseamnă că prețul afișat conține deja taxa pe valoarea adăugată, deci este suma finală pe care o plătești, fără costuri ascunse. La apartamentele noi vândute de dezvoltatori se aplică TVA; în 2026, cota standard este de 21%, cu o cotă redusă de 9% disponibilă doar tranzitoriu și cu condiții stricte. La vânzările între persoane fizice (apartamente vechi) nu se aplică TVA.

TVA-ul este o componentă importantă a prețului unei locuințe noi, pentru că se aplică peste valoarea netă. De aceea contează enorm dacă un preț este afișat cu sau fără TVA:

• Preț cu TVA inclus — suma finală de plată. Aceasta e referința corectă pentru bugetul tău.
• Preț fără TVA (net) — la el se adaugă TVA, deci suma reală de plată este mai mare.

Cadrul fiscal s-a schimbat semnificativ în ultimii ani. Pe scurt, situația la nivelul anului 2026: cota standard de TVA pentru locuințe noi este de 21% (în vigoare de la 1 august 2025, prin Legea nr. 141/2025). O cotă redusă de 9% se mai poate aplica doar tranzitoriu, dacă sunt îndeplinite cumulativ mai multe condiții (printre care: antecontract încheiat până la 31 iulie 2025, avans de minimum 20%, livrare până la 31 iulie 2026, suprafață utilă sub 120 mp, valoare sub un anumit plafon, prima locuință cu TVA redus). La tranzacțiile între persoane fizice nu se aplică TVA.

Apartament nou sau apartament vechi

Un apartament nou oferă finisaje moderne, eficiență energetică ridicată, costuri mici de întreținere, garanție de la dezvoltator și facilități de cartier, dar are TVA inclus în preț. Un apartament vechi poate fi mai ieftin (fără TVA la vânzarea între persoane fizice) și mai central, dar implică adesea renovări, consumuri mai mari și instalații învechite. Alegerea depinde de buget, locație și de cât ești dispus să investești în amenajări.

Compară onest cele două variante:

• Apartament nou — construcție modernă, izolație și eficiență energetică superioare, instalații noi, finisaje la cheie, garanție, facilități (parcare, spații verzi, lift). Are TVA în preț.
• Apartament vechi — adesea mai central și fără TVA la vânzarea între persoane fizice, dar de regulă cu consumuri mai mari, instalații mai vechi și costuri de renovare care se adună.

Pe termen lung, eficiența energetică a unei construcții noi (de exemplu certificat de clasă energetică superioară) reduce facturile, iar lipsa lucrărilor de renovare îți economisește timp și bani imediat după mutare.

Apartament finalizat sau în construcție

Un apartament finalizat se poate vedea, intabula și locui imediat, fiind eligibil pentru credit și fără risc de șantier. Un apartament în construcție poate avea un preț de intrare mai bun și mai multe opțiuni de alegere, dar implică așteptare și un anumit risc legat de termenul de finalizare. Pentru siguranță maximă, un apartament finalizat și intabulat este cea mai sigură alegere.

Diferențele cheie:

• Finalized — îl vezi exact cum e, te poți muta imediat, este intabulabil și eligibil pentru credit, fără incertitudinea termenelor.
• Under construction — preț de intrare uneori mai mic, posibilitatea de a alege etajul și poziția, dar predarea vine peste un timp și depinde de respectarea graficului.

Dacă alegi un apartament în construcție, contează enorm reputația dezvoltatorului și clauzele din antecontract (termen ferm de predare, penalități, condiții de TVA legate de data livrării). Procedurile moderne de preîntabulare oferă protecție suplimentară.

Cum alegi etajul

Alegerea etajului depinde de priorități: etajele joase sunt mai accesibile și convenabile pentru familii cu copii sau persoane în vârstă, dar pot avea mai puțină lumină și intimitate. Etajele înalte oferă lumină, liniște și priveliște mai bună, dar depind mai mult de lift. Etajele de mijloc sunt un compromis echilibrat. Contează și orientarea cardinală și ce se află în jur.

Fiecare nivel are avantaje și compromisuri:

• Etaje joase (1–2) — acces ușor, comod fără lift, potrivite pentru familii cu copii mici sau persoane vârstnice. Posibil mai puțină lumină și intimitate.
• Etaje de mijloc — echilibru bun între acces, lumină și liniște; de regulă cele mai căutate.
• Etaje înalte — mai multă lumină, liniște și priveliște, intimitate sporită; dependență mai mare de lift.

Pe lângă număr, ține cont de orientarea cardinală (sud și est aduc mai mult soare), de ce se vede de la geam și de ce se află la parter (spații comerciale, intrare). Pentru investiție, etajele de mijloc și apartamentele bine orientate se închiriază și se revând cel mai ușor.

Cum alegi compartimentarea

Compartimentarea potrivită depinde de stilul tău de viață. Compartimentarea decomandată (camere independente, accesibile din hol) oferă intimitate maximă. Bucătăria deschisă spre living creează un spațiu social și aerisit, iar cea închisă păstrează mirosurile separat. Verifică suprafețele reale ale camerelor, nu doar numărul lor, și cum se așază mobila.

Termeni utili și ce înseamnă pentru tine:

• Decomandat — fiecare cameră are acces din hol, fără să treci prin alta. Cea mai apreciată variantă pentru intimitate.
• Bucătărie deschisă — integrată în living; spațiu social, luminos, senzație de amplitudine.
• Bucătărie închisă — separată; ține mirosurile și zgomotul departe de zona de zi.
• Studio / open space — un singur spațiu pentru zi; potrivit pentru o persoană sau un cuplu.

Nu te uita doar la numărul de camere, ci la cum sunt dispuse și cât de utilizabile sunt. Două apartamente cu aceeași suprafață pot „trăi" foarte diferit, în funcție de hol, de forma camerelor și de poziția băilor și a balconului.

Apartament 2 camere sau 3 camere

Un apartament cu 2 camere este mai accesibil, mai ușor de închiriat și de revândut, potrivit pentru o persoană, un cuplu sau un tânăr profesionist. Un apartament cu 3 camere oferă mai mult spațiu și intimitate, fiind ideal pentru familii sau pentru cei care lucrează de acasă. Alegerea depinde de buget, de planurile de viitor și de cum vrei să folosești spațiul.

Pune în balanță nevoile actuale și cele de peste câțiva ani:

• 2 rooms — buget de intrare mai mic, întreținere mai redusă, cea mai mare lichiditate la închiriere și revânzare. Potrivit pentru o persoană, un cuplu sau ca investiție.
• 3 rooms — spațiu generos, două dormitoare, adesea două băi și mai multe balcoane; ideal pentru familii și pentru contracte de închiriere pe termen lung.

Dacă planifici o familie sau ai nevoie de un birou separat, cele 3 camere îți oferă confortul necesar pe termen lung. Dacă prioritatea e bugetul sau flexibilitatea ca investiție, 2 camere este alegerea pragmatică.

Ce costuri ai după mutare

După mutare ai costuri lunare (întreținere/cheltuieli comune, utilități — energie, apă, gaz, internet, eventual rata la credit) și costuri ocazionale (mobilier și electrocasnice, asigurarea locuinței, impozitul anual pe proprietate). La un apartament nou, eficient energetic, costurile cu utilitățile și întreținerea sunt de regulă mai mici decât la unul vechi.

Bugetul lunar tipic include:

• Întreținerea (cheltuieli comune) — lift, curățenie, iluminat spații comune, administrare.
• Utilități — energie electrică, apă, gaz/încălzire, internet și TV.
• Rata la credit, dacă ai cumpărat prin ipotecă.
• Asigurarea locuinței — obligatorie (PAD) și, recomandat, una facultativă.
• Impozitul pe proprietate — taxă anuală către primărie.

La estimarea inițială adaugă și costurile unice: mobilier, electrocasnice, eventuale personalizări. Un apartament predat la cheie reduce mult aceste cheltuieli inițiale, pentru că finisajele de bază sunt deja făcute.

Cum alegi un dezvoltator imobiliar

Alege un dezvoltator cu proiecte finalizate și livrate, cu o reputație bună și transparență în comunicare. Verifică firma din spate, istoricul de respectare a termenelor, calitatea finisajelor în proiectele anterioare, dacă apartamentele sunt intabulate și ce garanții oferă. Un dezvoltator care a livrat deja blocuri finalizate și intabulate oferă cea mai mare siguranță.

Criterii pe care merită să le verifici:

• Track record — câte proiecte a finalizat și livrat efectiv, nu doar anunțat.
• Respectarea termenelor — istoricul de predare la timp (sau chiar înainte de termen).
• Calitatea construcției — vizitează proiecte anterioare, discută cu proprietari existenți.
• Situația juridică — apartamentele se intabulează, există carte funciară pentru unități.
• Transparență — contracte clare, prețuri fără costuri ascunse, comunicare deschisă.
• Garanții — ce garanție oferă pentru structură și finisaje după predare.

Ce întrebări să pui la vizionare

La vizionare întreabă despre suprafața utilă exactă, ce este inclus în preț (TVA, finisaje, parcare, boxă), stadiul juridic (intabulare/CF), termenul de predare, nivelul finisajelor, dotările tehnice (încălzire, tâmplărie, izolație), costurile estimate de întreținere, facilitățile cartierului și garanțiile oferite după predare.

O listă practică de întrebări pentru vizionare:

• Care este suprafața utilă exactă și ce include (balcon, anexe)?
• Ce este inclus în preț: TVA, finisaje, loc de parcare, boxă?
• Apartamentul este intabulat sau are carte funciară deschisă?
• Care este termenul de predare (dacă e în construcție) și ce penalități sunt prevăzute?
• Ce finisaje și dotări sunt incluse (încălzire, tâmplărie, parchet, băi)?
• Cât costă, estimativ, întreținerea lunară?
• Ce facilități are cartierul (parcare, spații verzi, magazine, transport)?
• Ce garanții oferă dezvoltatorul după predare?
• Cum arată orientarea cardinală și ce se vede de la ferestre?

Ce documente trebuie să primești la predare

La predare trebuie să primești contractul de vânzare-cumpărare autentificat, extrasul de carte funciară care atestă dreptul tău de proprietate, procesul-verbal de predare-primire, cartea tehnică a construcției și certificatul de performanță energetică. La acestea se adaugă garanțiile pentru echipamente, instrucțiuni de utilizare și, după caz, documentele pentru racordarea la utilități.

Documentele esențiale la finalizarea achiziției și la predare:

• Contractul de vânzare-cumpărare autentificat la notar.
• Extrasul de carte funciară cu dreptul tău de proprietate înscris.
• Procesul-verbal de predare-primire al apartamentului, cu indexul contoarelor.
• Certificatul de performanță energetică al locuinței.
• Cartea tehnică / documentația construcției, după caz.
• Garanțiile și manualele pentru centrală, echipamente și instalații.
• Documentele pentru utilități — pentru deschiderea contractelor pe numele tău.

La predarea efectivă, verifică împreună cu reprezentantul dezvoltatorului starea apartamentului și notează în procesul-verbal eventualele aspecte de remediat.